В ожидании краха: российские застройщики ищут «спасательный круг»

И одновременно с этим появляются сообщения, что в ряде регионов продолжают подписываться новые договоры с инвесторами по комплексному развитию территорий (КРТ). Возникает резонный вопрос: есть ли в этом какой-либо экономический смысл? С одной стороны, подобная ситуация может показаться абсурдной, однако, в этом абсурде есть своя, жестокая логика.

Прежде чем судить о мотивах, нужно зафиксировать точку отсчета. Начало 2026 года – это крайне сложный период для стройкомплекса. Мы имеем дело не просто с кризисом перепроизводства, а с эффектом «схлопывания» сразу нескольких рынков.

1. Крах ипотечной машины. Главный «бензин» стройки - льготная ипотека - закончился. То, что «вывозило» рынок последние годы, превратилось из драйвера в тормоз. Сейчас доля льготных кредитов резко сократилась, а рыночные ставки «кусаются». Продажи у застройщиков в некоторых регионах упали на 40%, люди просто физически не могут подтвердить доход под 16-20% годовых.
2. Долговая удавка: Девелоперы сидят на проектных кредитах. Ставки по ним выросли, операционные расходы продолжают расти, а выручка от продаж падает. Маржинальность многих проектов ушла в минус.
3. Кризис ликвидности у лидеров. Самый тревожный звонок – это обращение крупнейшего застройщика страны за господдержкой. Если флагман отрасли просит 50 миллиардов, чтобы не рухнуть, это означает одно: «пирамида» продаж, построенная на ожидании вечного роста цен, действительно начала разрушаться.

На этом фоне - 65% нереализованного жилья в ряде городов, но при этом – новые договоры на КРТ в ряде регионов. Почему?

В нормальных рыночных условиях такой шаг был бы безумием, поскольку, как правило, застройщик следует за спросом. Но сегодняшние условия – ненормальные. И с точки зрения микроэкономики отдельного инвестора, участие в КРТ может быть оправдано тремя факторами.

Во-первых, «длинный рубль» против текущего кризиса. КРТ – это не стройка «здесь и сейчас». Это проекты с горизонтом планирования на 5-10 лет. Инвесторы и власти прекрасно понимают, что 2026-2027 годы мы, скорее всего, будем «просиживать» дно кризиса. Закладывать новые котлованы под коммерческое жилье сейчас действительно никто не будет – наэто нет ни спроса, ни денег.

Однако КРТ часто подразумевает не только жилье, но и социальные объекты, дороги, инфраструктуру. Это возможность получить площадку по фактической себестоимости (часто с обременениями, но дешево) с расчетом на то, что к моменту выхода на площадку (через 2-3 года) ключевая ставка упадет, а накопленный отложенный спрос даст о себе знать. Это ставка на долгосрочный цикл, а не на сиюминутную прибыль.

Во-вторых, борьба за качество, а не количество. Старые микрорайоны, которые идут под КРТ (хрущевки, брежневки), - это часто отвратительная с точки зрения современного покупателя среда. Сегодняшний тренд – безопасность, экология, акустический комфорт и человекоцентричность. В условиях кризиса выживет только тот продукт, который будет кратно лучше вторичного рынка. Точечная застройка на окраинах уже никому не нужна. КРТ позволяет создавать кварталы с принципиально новой средой, которая может «вытянуть» покупателя, даже если у него мало денег – лишьбы качество жизни того стоило.

В-третьих, административный ресурс и «альтернативная стоимость» земли. В условиях, когда свободных площадей с готовой инфраструктурой в городах почти не осталось, КРТ – единственный легальный способ получить землю в сложившейся городской черте. Инвестор может рассуждать так: если я не войду в КРТ сейчас, через пять лет меня на рынке этого города уже не будет, потому что все лакомые куски разберут конкуренты (или госкомпании). Это стратегическое накопление земельного банка, даже в ущерб текущей ликвидности.

С точки зрения государства, КРТ – это механизм поддержки отрасли в условиях, когда реальных денег у населения нет, и единственным заказчиком остается государство. Да, квартиры не продаются, но можно строить дома для переселенцев из аварийного жилья, социальное жилье или арендное жилье. Это позволит сохранить рабочие места и не допустить обвала смежников (металлургов, производителей цемента), которые и так уже страдают от кризиса.

В текущем 2026 году мы наблюдаем классический кейс «кейнсианского подхода в условиях стагфляции». Частный спрос рухнул, его замещает государственный. КРТ становится инструментом, с помощью которого власти пытаются:

1. Удержать занятость в отрасли (10% ВВП – этоне шутки).
2. Предотвратить банкротство системообразующих компаний (достройка объектов через КРТ выглядит лучше, чем прямое спасение тонущего «Самолета» за миллиарды из казны).
3. Перезапустить градостроительное развитие на новых принципах через механизмы КРТ.

Это, на мой взгляд, политически мотивированное экономическое решение. Власть понимает, что если сейчас остановить стройку совсем (не подписывать новые соглашения), то через два-три года, когда ставки упадут (а ЦБ обещает снижение до 13-15% к концу года, но это не точно), запустить маховик будет нечем.

Таким образом, смысл у обсуждаемой нами тенденции только один – попытка управляемого сжатия. Вместо того, чтобы допустить хаотичное банкротство сотен мелких фирм, государство консолидирует отрасль вокруг крупных проектов КРТ под своим контролем. Это позволит переждать пик кризиса.

Однако, безусловно, сохраняются и риски – если ключевая ставка не пойдет вниз, а реальные доходы населения не вырастут, все эти соглашения по КРТ останутся просто красивыми буклетами, а 65% нереализованного жилья превратятся в 80%.

Автор: заместитель председателя комитета Государственной Думы РФ по экономической политике Артём Кирьянов.