Почему банкам стало невыгодно выдавать ипотеку даже с господдержкой

По предварительной оценке, к концу 2027 года их количество может снизиться до 200. Все чаще средние и небольшие банки отказываются от ипотеки, объясняя это тем, что расходы на оформление и обслуживание жилищных кредитов перестали сопоставляться с получаемой маржей. Как пояснила АБН24 доцент кафедры корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве РФ Ольга Борисова, на решение финансовых организаций сократить присутствие в ипотечном сегменте влияет совокупность причин.

В числе главных факторов эксперты называют рост ставок по депозитам, ослабление спроса на ипотеку по рыночным ставкам, а также ужесточение требований Банка России к величине капитала и резервов.

Частичная компенсация уменьшающейся доходности через госпрограммы поддержки ипотеки проблему полностью не устраняет. Механизм господдержки предполагает дотирование процентной ставки коммерческим банкам, но уровень такой субсидии не покрывает в полной мере стоимости привлечённых средств. Увеличение ставок по вкладам приводит к тому, что выплачиваемая компенсация не в состоянии полностью возместить сопутствующие риски и административные издержки, отметила эксперт.

Наибольшие изменения в предложении ощутят небольшие города: уход средних и малых банков существенно сузит жителям этих населённых пунктов доступ к ипотеке. В то же время этот процесс способствует концентрации рынка вокруг крупнейших банков. Для строительных компаний такие перемены означают необходимость пересмотра бизнес‑моделей и поиска новых механизмов стимулирования продаж.

По мнению специалиста, ситуацию могли бы выправить точечные меры поддержки. В качестве примеров она привела программы дифференцированного субсидирования для средних и мелких банков, включая увеличенные компенсации для кредиторов, работающих в малых городах, снижение административной нагрузки через введение упрощённых стандартов, а также активизацию локальных программ в отдельных регионах.

В совокупности, считает собеседница, подобные шаги способны сохранить привлекательность ипотечного сегмента даже в районных центрах и обезопасить доступность жилищного кредитования для граждан со средним уровнем дохода.

Стоит пояснить, из каких элементов складывается «невыгодность» ипотеки для банков даже при господдержке. Помимо прямой разницы между стоимостью фондирования и субсидируемой ипотечной ставкой, в цену кредита включаются: операционные расходы на оформление и сопровождение сделки (документы, оценка, юридические проверки), расходы на резервирование и потери по дефолтам, затраты капитала, связанные с регулированием, а также расходы на продажу и маркетинг. В результате даже при частичной компенсации ставки остаётся разрыв, который особенно ощутим для институтов с небольшой клиентской базой или высокими фиксированными издержками.

Практические меры, которые могли бы снизить нагрузку и повысить участие банков среднего и малого уровня:

• дифференцированные субсидии и надбавки за работу в малых городах и отдалённых территориях;
• льготы по нормативам капитала или временное снижение требований к резервам для долгосрочных жилищных портфелей;
• государственные программы рефинансирования и выпуск покрытых облигаций (механизмы типа Pfandbrief) для удешевления фондирования;
• стимулирование секьюритизации ипотечных портфелей с государственной поддержкой, что высвобождает капитал и снижает процентные риски;
• внедрение упрощённых стандартизованных процедур документального оформления для снижения операционных расходов;
• локальные программы поручительств и страхования кредитного риска для кредиторов в регионах.

Банкам также доступны внутренние меры по удешевлению ипотеки: автоматизация скоринга и документооборота, централизованное аутсорсинг‑сервисингование портфеля, развитие цифровых каналов выдачи и обслуживания, а также формирование партнёрств с застройщиками для снижения затрат на привлечение клиентов и рисков просрочки (например, предоплата от покупателей, гибкие этапы строительства‑передачи).

Для покупателей и застройщиков текущая ситуация диктует практические шаги. Покупателям: сравнивать предложения крупнейших банков (они остаются наиболее активными), рассматривать программы от застройщиков (рассрочки, акционные ставки), совершенствовать кредитную историю и увеличивать первоначальный взнос, чтобы получить лучшие условия. Застройщикам: заранее выстраивать каналы финансирования (агрегаторы клиентов, проектное финансирование, партнёрские соглашения с крупными банками), предлагать гибкие схемы продаж и использовать страхование строительных рисков для повышения привлекательности проектов у кредиторов.

Международный опыт показывает, что сочетание инструментов — покрытые облигации, активная вторичная секьюритизация и государственные гарантийные фонды — помогает удерживать доступность ипотечного кредитования при одновременном снижении нагрузки на баланс банков. В российских условиях адаптация таких инструментов с учётом региональной специфики и размера банков могла бы смягчить негативные последствия консолидации рынка.