Россиян научили зарабатывать на размене квартиры

Как правильно организовать такой размен, чтобы извлечь максимальную выгоду, рассказал бизнес‑консультант Эмиль Халимов в интервью «Прайму».

По мнению специалиста, размен не только позволяет сформировать готовый инвестиционный капитал, но и снижает расходы на содержание жилья, поскольку платежи и коммунальные сборы чаще всего привязаны к площади. Такой ход, в частности, оправдан для семей, где взрослые дети уже выехали и большая квартира попросту не нужна.

Кроме текущих платежей, уменьшится и налог на имущество. Халимов указал, что при переходе с квартиры площадью 90 м² на жилье в 45 м² налоговая нагрузка сократится практически в три раза. Освободившиеся средства можно разместить на депозитном вкладе: эксперт напомнил, что в первой декаде октября средняя ставка по вкладам составляла порядка 13 процентов — при такой ставке десять миллионов рублей принесут примерно 1,3 миллиона в год.

Практическое руководство: как организовать размен

Чтобы размен прошёл выгодно и без сюрпризов, полезно придерживаться пошагового плана.

1. Оцените реальную цену вашей и потенциальной квартиры. Закажите независимую оценку или проконсультируйтесь с опытным агентом, изучите данные по сделкам в районе на порталах (Rosreestr, Cian, Avito, «Яндекс.Недвижимость»). Оценка поможет понять реальный рыночный разрыв и сформировать минимальную/целевую цену для продажи.

2. Проверьте правовой статус и обременения. Получите выписку из ЕГРН на вашу и на ту квартиру, которую планируете приобрести: наличие ипотеки, залогов, арестов и других ограничений существенно влияет на сроки и механизм сделки. При наличии ипотеки заранее согласуйте условия с банком — возможно потребуется полное погашение или рефинансирование.

3. Составьте список расходов и скрытых издержек. Учтите комиссию агенту (в Москве чаще 2–6% от суммы сделки), услуги нотариуса и регистрация прав в Росреестре (госпошлина за регистрацию права: для физлиц обычно 4 000 рублей при кадастровой стоимости объекта не выше 20 млн рублей, но точная сумма зависит от объекта и стоимости), нотариальное заверение сделок при необходимости, возможные расходы на погашение ипотеки, ремонт, упаковку/переезд. Это поможет корректно рассчитать «чистую» сумму, которая освободится после размена.

4. Обсудите варианты сделки. Возможны несколько схем: прямая покупка/продажа, обмен с доплатой, участие в программе trade‑in у застройщика, использование эскроу‑счёта для безопасного расчёта. Для минимизации рисков часто применяют нотариально заверенные предварительные соглашения и банковские/нотариальные ячейки или эскроу‑счёта.

5. Организуйте безопасность расчётов и сроков. Для крупных сумм разумно использовать банковские инструменты (эскроу, аккредитив) и/или сопровождение юриста. Согласуйте, кто и в какие сроки снимает обременения, кто оплачивает налоги и издержки при переходе прав.

6. Подготовьте документы заранее. Потребуются: паспорт, выписка из ЕГРН, документы, подтверждающие право собственности (договора купли‑продажи, дарения и т. п.), технический план/план БТИ при необходимости, согласие супруга/супруги (если объект в совместной собственности), доверенности — если кто‑то действует за вас.

7. Оцените налоговые последствия. При продаже недвижимости может возникнуть обязанность по уплате НДФЛ — правила зависят от срока владения и других факторов. Перед сделкой проконсультируйтесь с налоговым консультантом, чтобы понять, попадёте ли вы под налог на доходы физлиц и какие вычеты доступны.

Куда вложить освободившиеся средства

Освободившийся капитал можно использовать по разному в зависимости от целей и уровня риска:

• Консервативно: срочные вклады, краткосрочные облигации (ОФЗ, надёжные корпоративные бумаги), депозиты с капитализацией дохода — для сохранения и получения фиксированного дохода.
• Умеренно: сбалансированный портфель облигаций и акций, ETF по широким индексам — для роста капитала с контролируемым риском.
• Альтернативы: покупка ликвидной недвижимости под аренду, участие в долевом строительстве через проверенных застройщиков, продукты частного капитала — подходят, если готовы к длительному горизонту и рискам.

Важно диверсифицировать: не храните всю сумму в одном инструменте. Оцените ликвидность, налогообложение и сроки горизонта инвестиций, исходя из личных планов (накопления, пенсия, покупка и т. п.).