Делаешь бизнес в России – держи наготове тревожный чемоданчик.
Красивый замысел
В начале нашего века, когда страна оправилась от горькой, но полезной пилюли дефолта, в Новосибирске решили построить книжный магазин. Вернее даже, КНИЖНЫЙ. Проект – уникальный, вызывавший зависть собратьев по перу и бетону, завоевавший какие-то призы профессионального сообщества. Ещё бы – газон с площади Маркса на левом берегу Оби должен был непринужденно подниматься прямо на крышу строения с изящными плавными формами. Экологично, элегантно, культурно – хозяин «ТОП-Книги» Георгий Лямин планировал также разместить там штаб-квартиру фирмы и рассчитывал, что здание станет одним из символов города.
Если бы не террор со стороны так называемых правообладателей изображений, мы бы обязательно показали вам эту красоту. Но не рискнём.
Подрядчиком строительства стало АО ФСК «Новосибирская», которое возглавлял бизнесмен Сергей Чернатов. Лямин заключил с ним инвестиционный контракт, заплатил 17 миллионов рублей и стал ожидать внесения своего имени в золотую книгу благодетелей столицы Сибири.
Но тут что-то пошло не так.
Нет, не так.
Не так пошло всё.
Проект, которым восторгались городские власти, под который они выделили землю, не получил согласования. По крайней мере именно так утверждал Чернатов, откладывая строительство и спешно вкладываясь в другие свои проекты. Это были тучные нулевые, в городскую землю можно было воткнуть строительный блок – и тут же вырастал многоквартирный дом.
В какой-то момент Лямину надоело ждать – и он построил «ТОП-Книгу» в другом месте. А право требования с «Новосибирской» продал дружественному ООО «Стокс».
Практичный помысел
Высокие договаривающиеся стороны порешили здание всё же построить, но к изящной литературе оно уже отношения не имело – соорудили в меру пошлый проект очередного бизнес-центра. И, возможно, на этом бы сказка и кончилась, но небогатые американцы уже купили ипотечное жильё, и не только купили, но даже и перестали за него платить.
Чубы затрещали, как положено, у холопьев – неплатежи американским банкам ударили по экономике всего мира. Многие планы пришлось отменить или отложить в долгий ящик. Забилась в предсмертных конвульсиях «ТОП-Книга», как раз перед кризисом вошедшая в дюжину крупнейших книготорговцев планеты. Затаилась «Новосибирская». «Стокс» сменил безликое англосаксонское имя на пышную «Сиб-Азию».
К 2011 году отошли и от этого кризиса. Стали опять судить да рядить. Переоформили инвестиционное соглашение в договор долевого участия. Мало-помалу шло и строительство. В него вкладывали деньги родственники и бывшие менеджеры Лямина. По договору им полагалось 800 кв. м в будущем офисном здании. Бывшие книготорговцы пытались продать этот актив, но его ликвидность оставляла желать много лучшего, тем более что строительство всё никак не могло завершиться.
В какой-то момент Чернатов предложил Лямину разделить здание и достроить блок А как отдельный объект недвижимости. Он убедил его в том, что блок будет достроен быстро, если вложить ещё 60 миллионов рублей (напомним, начиналось всё с 17 миллионов, но инфляция не тётка). Лямин согласился и «инвестировал» (заплатил). А потом выяснилось, что физически разделить блоки здания невозможно. "Я пытался курировать процесс достройки, но после внесения всех договорных сумм строительство опять остановилось", – цитирует Лямина «Царьград».
Хотя успех был вроде бы близок. Ведь в период с 2011-го по 2013-й владелец застройщика Чернатов заключил 19 инвестиционных договоров с дольщиками на общую сумму 169 миллионов рублей, сообщает NGS.ru. То есть проекты и деньги у него были.
В 2015 году здание передали от ФСК «Новосибирская» специально созданному АО «Строй-Инверсия». Компанию возглавила Надежда Полякова, когда-то работавшая главным бухгалтером «ТОП-Книги». Предполагалось, что она урегулирует юридические моменты, после чего уступит место руководителю-строителю – по крайней мере именно так сейчас она трактует своё назначение. Было решено сделать дольщиков акционерами "Строй-Инверсии" пропорционально положенным им квадратным метрам по договорам долевого участия. Свет в конце тоннеля стал ещё виднее, господа акционеры внесли ещё более 20 миллионов рублей и стали планировать, как использовать вожделенные метры.
Не тут-то было. Провидение избрало площадь Маркса для того, чтобы проиллюстрировать его описания самого дикого капитализма на отдельно взятом проекте.
Преступный умысел
При разделе долей выяснилось, что порядка половины здания (та, которую должен был получить Чернатов) принадлежит другим людям – в том числе давним партнёрам застройщика. При проверке выяснилось, что деньги за свои доли они если и вносили, то не в полном объёме. Георгий Лямин вспоминает:
«Оформлялись договоры долевого участия, люди становились дольщиками этой коммерческой недвижимости, но реально деньги на счета застройщика не приходили. Договоры прикрывались либо приходниками, либо векселями, либо взаимозачётами, которые позднее были признаны в судах сфальсифицированными».
Действительно, существуют судебные решения, согласно которым партнёры Чернатова не смогли доказать более 60% своих платежей, а кто-то и все 100%. Получалось, что половина дольщиков деньги внесли в полном объёме, половина очень частично, но права у них разные.
В 2017 году один из кредиторов проекта, ЗАО «Зенон Эстейт», предложил всем акционерам "Строй-Инверсии" выкуп ДДУ по номинальной стоимости. То есть дёшево, намного ниже рынка. Часть дольщиков согласилась, часть нет.
В результате сложились две противоборствующие группы акционеров: Чернатов и его партнёры и группа «Зенона». Соотношение акций – 50,6% против 49,4%, что позволило застройщику сместить Полякову, остававшуюся до этого наёмным директором, и поставить во главе «Строй-Инверсии» своего человека. Но вскоре кредиторы «Зенона» подали в суд на банкротство «Строй-Инверсии» (банкротное дело №А45-21246/2017).
Вряд ли кто даже в этот момент полагал, что из заурядного краха незаурядного проекта вырастет уголовное дело. Но оно появилось. Когда суды начали сомневаться в фактах внесения средств частью акционеров, получившая контроль над «Строй-Инверсией» группа нанесла ответный удар: составилазаявление по факту хищения денежных средств со счёта АО «Строй-Инверсия» в размере 8,5 млн рублей «неустановленным лицом из лица руководителей». Руководитель в компании на момент предполагаемого преступления был ровно один, и через год, в шесть утра 13 октября 2022 года, к Надежде Поляковой пришли с обыском.
Следователем по этому экономическому делу выступила молодая Эмма Матерн, всего за два года до этого сама запутавшаяся в финансах и оформившая личное банкротство. На эту лёгкую трещинку в репутации долго не обращали внимания, но в конце концов забрали дело в вышестоящую инстанцию. Но за время своей работы сведущая в финансах следователь успела увеличить ущерб с 8,5 до 100,7 млн руб., причём потерпевшей оказалась как раз сторона, не в полной мере внесшая заявленные деньги в достройку здания.
* * *
Мы не знаем, кто тут прав, а кто виноват. Понятно, что инвестиции нулевых исчезли уже сами по себе, «благодаря» инфляции. Понятно, что мэрия нулевых наверняка имела отношение к задержке строительства (на это активно намекают в комментариях к упомянутом материалу на NGS), но все сроки давности прошли. Мог ли застройщик распоряжаться своей частью проекта на своё усмотрение, то есть, например, дарить права – да, мог. Но подтверждённые судом факты говорят о том, что доказательств внесения денег, о которых говорят потерпевшие, недостаточно – а значит, как минимум ведение отчётности оставляло желать лучшего (а есть ли в России хоть одно здание выше двух этажей и моложе 32 лет, построенное полностью по закону?). Теперь же эти недоказанные деньги считаются украденными. А также три магнитофона, три кинокамеры заграничных, три портсигара отечественных…
Площадь Маркса и её окрестности в Новосибирске сейчас выглядят просто отвратительно. Неиспользуемое здание по адресу Покрышкина, 3 – ужасно. А ведь тот самый книжный мог задать стиль всему Левому берегу…
