ФНС объяснила, когда не нужно платить налог с продажи квартиры

При реализации квартиры граждане России обязаны выплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако существуют определённые обстоятельства, при которых от этой обязанности можно освободиться. В пресс-службе Федеральной налоговой службы (ФНС) в беседе с редакцией «РБК Недвижимости» напомнили о таких ситуациях.

• до 2,4 млн рублей — по ставке 13%,
• свыше 2,4 млн рублей — по ставке 15%.

Размер дохода от продажи можно уменьшить с помощью двух методов:

• Воспользоваться стандартным имущественным вычетом в пределах 1 млн рублей за календарный год.
• Снизить полученный доход на сумму фактических затрат, понесенных при покупке той же квартиры, если эти расходы подтверждены соответствующими документами.

Налоговую декларацию формы 3-НДФЛ необходимо подать не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить рассчётный НДФЛ необходимо до 15 июля того же года.

Освобождение от уплаты налога при продаже квартиры возможно в следующих случаях:

• Если квартира находилась в собственности у продавца более пяти лет. Для некоторых случаев, таких как наследование, дарение или приватизация, срок владения для освобождения от налога сокращается до трех лет.
• Если проданная квартира являлась единственным и основным жильём владельца и находилась у него в собственности менее необходимых сроков, налог может не взиматься при соблюдении соответствующих условий.
• При продаже квартиры по договору дарения близким родственникам, налог также не взимается.

Кроме того, важно учитывать, что в случае если налог всё же подлежит уплате, стоит внимательно сохранять все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, и прочие расходы, которые могут уменьшить налоговую базу.

Минимальный срок владения недвижимостью

Ключевым условием для освобождения от налога при продаже квартиры является соблюдение минимального срока владения имуществом (согласно пунктам 3-4 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ). В ФНС уточнили: «Доходы, полученные от продажи квартиры, не подлежат налогообложению, если срок владения ею превышает установленный минимальный предельный период».

5 лет — стандартный минимальный срок владения квартирой.

3 года — минимальный срок владения в следующих случаях:

• квартира была получена по наследству;
• жилищная недвижимость передана из личного фонда в соответствии с правилами управления или при ликвидации имущества;
• квартира была подарена от близкого родственника, согласно Семейному кодексу РФ;
• право собственности возникло в результате приватизации;
• квартира приобретена плательщиком ренты на основании договора пожизненного содержания с иждивением;
• квартира является для владельца единственным жильём. Это означает, что на момент продажи у него (включая совместное владение с супругом) нет другого жилого помещения – квартиры, комнаты, жилого дома или их частей. При этом учитываются только объекты, имеющиеся на момент продажи, исключая недвижимость, купленную в течение 90 календарных дней до продажи, отметили специалисты ФНС.

В ведомстве подчеркнули, что региональные органы власти имеют право уменьшать минимальный срок владения до нуля для определённых категорий налогоплательщиков или отдельных объектов недвижимости.

Особые правила расчёта срока владения для новостроек и долей

Срок владения квартирой, приобретённой на основании договора долевого участия (ДДУ), считается с даты полной оплаты стоимости по этому договору (пункт 2 статьи 217.1 НК РФ). Дополнительные платежи, связанные с увеличением площади жилплощади, при этом не учитываются.

В случае образования квартиры в результате раздела или объединения помещений (комнат), а также перепланировки или реконструкции, срок владения новой квартирой включает срок владения исходным объектом (пункт 2 статьи 217.1 НК РФ).

Для объединённых жилых комнат (квартир) минимальный срок владения считается от:

• даты приобретения в собственность последней из объединённых комнат;
• даты полной оплаты квартиры по договору долевого участия или договору об участии в жилищно-строительном кооперативе.

Дополнительные важные моменты:

• Если квартира была продана раньше минимального срока владения, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет 13% для резидентов РФ и 30% для нерезидентов.
• Расходы на ремонт и улучшение квартиры не уменьшают налоговую базу, однако покупка нового жилья с целью обмена или обмен жилья в пределах одного налогового периода может предусматривать свои особенности налогообложения.
• При продаже нескольких объектов недвижимости в течение года минимальный срок владения считается отдельно по каждому объекту.
• Если недвижимость была приобретена до 2016 года, для расчёта срока владения могут применяться особые правила — с даты приобретения права собственности или даты регистрации права, в зависимости от обстоятельств.
• При наследовании срок владения начинается с момента открытия наследства, то есть со смерти наследодателя, а не с момента регистрации имущества на наследника.

Продажа недвижимости стоимостью до 1 млн рублей

При продаже квартиры, стоимость которой не превышает 1 млн рублей, уплата налога не требуется, поскольку сумма продажи полностью подпадает под имущественный налоговый вычет.

В ФНС разъяснили: «Доходы от реализации квартиры, находившейся во владении менее минимального срока, освобождаются от налогообложения, если её стоимость или совокупный годовой доход от продажи нескольких объектов недвижимости не превышает 1 млн рублей» (пункт 4 статьи 229 НК РФ).

Также налог не взимается, если квартира продана по цене, равной цене приобретения, при этом эта сумма составляет не менее 70% от кадастровой стоимости.