Переизбыток вариантов: уровень распроданности новых офисных помещений может упасть в полтора раза

Рынок новых офисных помещений столкнется с уменьшением распроданности в 1,5 раза из-за избытка предложений и изменения спроса.

За последние шесть лет московский рынок офисной недвижимости класса А вырос более чем в 13 раз — количество бизнес-центров класса А внутри МКАД увеличилось с 5 до 66. Только в начале 2026 года в рынок было введено 15 новых объектов, из которых в пяти проектах сделки не состоялись.

Средний уровень продаж новых бизнес-центров, вводимых в эксплуатацию, сейчас достигает 95% и выше.

Рынок офисной недвижимости Москвы вступает в фазу, когда количество новых проектов продолжит расти, но при этом сроки их полной реализации будут удлиняться. По прогнозам аналитического отдела компании Stone, к 2028 году распроданность свежих бизнес-центров класса А внутри МКАД в момент сдачи снизится примерно в 1,5 раза — до среднего уровня 60–70%.

В настоящее время бизнес-центры, которые сдаются, реализованы в среднем на 95% и более. Представители девелоперских компаний подчеркивают, что эти здания выходили на рынок в условиях значительно меньшей конкуренции. С расширением ассортимента выбора спрос будет распределяться между большим числом объектов, что неизбежно приведёт к удлинению периода экспонирования офисных площадей.

Такие выводы сделал аналитический центр Stone по результатам исследования первичного предложения класс А офисов внутри МКАД в сентябре 2026 года, включающего 66 проектов от 37 девелоперов. С 2020 года количество подобных объектов увеличилось более чем в 13 раз (с пяти до 66), а число компаний-застройщиков — с четырёх до 37.

Иллюзия активности: треть новых бизнес-центров осталась без сделок

Покупатель теперь обладает большим выбором и может распределять спрос между несколькими деловыми районами.

Руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова отмечает, что темпы реализации офисных площадей существенно различаются в зависимости от даты готовности проектов. На конец сентября 2026 года в бизнес-центрах с плановым вводом в 2028 году было продано в среднем около 36% офисных площадей, тогда как объекты, которые будут сданы в 2026–2027 годах, реализованы примерно на 70%. Такое расхождение объясняется сроком присутствия проектов на рынке: бизнес-центры, вводимые в ближайшие два года, начали продажи раньше и уже сформировали базу покупателей. Для бизнес-центров, сдача которых намечена на 2028 год, текущий низкий уровень распроданности отражает не только более раннюю стадию строительства, но и возросшую конкуренцию. Покупатели имеют возможность выбора из большего числа объектов и распределяют спрос между разными бизнес-локациями и типами офисов. В итоге за период, оставшийся до ввода в эксплуатацию, доля проданных площадей, конечно, увеличится, но вряд ли превысит порог 60–70%.