В России может быть введена обязательная независимая оценка недвижимости. Продать квартиру и провести в документах заниженную цену для налоговиков станет сложнее. Это обелит рынок и повысит собираемость налогов, считают авторы инициативы -- оценщики и аудиторы. Продавцы квартир говорят, что научились обходить новый закон еще до его принятия.
Российский профсоюз оценщиков готовит законопроект о введении обязательной независимой оценки при продаже недвижимости. Если инициатива пройдет, стоимость квартир будут рассчитывать независимые оценщики, а не бюро технической инвентаризации, обычно занижающее реальную стоимость недвижимости. Оценщики обещают, что вырастут не только их доходы, но и собираемость имущественного налога и налога на прибыль.
«Мы сейчас разрабатываем и согласовываем в комитетах Госдумы законопроект, по которому неотъемлемой частью договора купли-продажи объекта недвижимости должен стать отчет независимого оценщика, – рассказал председатель Профсоюза работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций Владимир Пискурев. – Если это получится, мы полностью легализуем рынок недвижимости».
Согласно 220-й статье Налогового кодекса, если продавец жилья выступал собственником этого жилья не менее трех лет, он полностью освобождается от уплаты подоходного налога (13%). Если же квартира находилась в собственности продавца менее трех лет, он обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 млн руб., полученной от продажи квартиры. Сейчас при продаже недвижимости менее чем за 1 млн руб. продавец полностью освобождается от уплаты подоходного налога.
Для того чтобы уйти от уплаты подоходного налога, договоры купли-продажи квартиры или дома заключаются на сумму меньше 1 млн руб., хотя фактически за них платят в несколько раз больше. В массовом порядке такая схема ухода от уплаты налогов использовалась при продаже жителями Имеретинской долины Сочи их жилья под снос для строительства на этой территории спортивных объектов к олимпиаде в Сочи, вспоминает Владимир Пискурев. «Одно риэлтерское агентство мне рассказало, что за 12 лет работы на московском рынке у них на памяти только пять случаев, когда сделку оформляли исходя из ее фактической стоимости», – приводит он другой пример.
Реальная стоимость недвижимости в России занижается при совершении не менее 50% сделок, при этом только в Москве ежегодно совершается более 70 тыс. сделок, напоминает Александр Сухаренко, директор Центра изучения новых вызовов и угроз национальной безопасности при Приморском институте государственного и муниципального управления. «Как показывает практика, продавцы указывают цену квартиры, не превышающую 1 миллион рублей. Граждане идут на этот шаг в расчете на уменьшение налоговых выплат. Но из чего складывается стоимость объекта недвижимости, до сих пор не ясно. Существующие методики ценового анализа рынка недвижимости не могут обеспечить корректной информации. Нередко разница в стоимости двух схожих по своим характеристикам квартир может доходить до 20-30 процентов», -- констатировал эксперт.
Другим предложением в рамках законопроекта станет снижение подоходного налога на сделки с недвижимостью. «До 3-4 процентов», – предлагает глава профсоюза. По его мнению, собираемость налогов в этом случае «вырастет в сотни раз, поскольку народ не будет заинтересован в махинациях».
По словам заведующего лабораторией бюджетного федерализма Института экономики переходного периода Владимира Назарова, принятие этого закона повлияет не столько на сборы подоходного налога (который распространяется на очень ограниченное количество объектов недвижимости – лишь тех, которые находились в собственности менее трех лет), сколько на сборы налога на имущество. Он допускает, что прохождение законопроекта увеличит собираемость налога в 5-8 раз.
Идея увеличить собираемость налога на имущество «давно витает в воздухе», говорит Владимир Назаров. «Особенно часто об этом заговорили с началом кризиса, когда доходы регионов и муниципалитетов резко упали (налог на имущество юридических лиц полностью поступает в бюджеты регионов, на имущество физических лиц – в бюджеты муниципальных образований)», – говорит эксперт.
Он относится к новому законопроекту «скорее положительно» и считает его полезным для Москвы, где проходит много сделок по купле-продаже недвижимости. «В России очень низкий налог на имущество физических лиц по сравнению с другими развитыми странами, – рассказывает Владимир Назаров. – Конечно, его надо приводить в соответствие со здравым смыслом. Не может квартира в Москве стоить несколько тысяч рублей».
Но увеличение от стоимости базы требует специальной системы вычетов, поскольку многие не смогут «потянуть» новые налоги, продолжает заведующий лабораторией института. Он сомневается, что с помощью имущественного налога, исчисляемого по новой оценке, можно будет собирать больше 1% ВВП. «Не будут у нас люди столько платить, по крайней мере сразу. Нужны последовательные, аккуратные меры», – говорит экономист.
Управляющий директор риэлтерского агентства «Финансовая линия», президент Тольяттинской гильдии риэлтеров Алексей Журавлев соглашается: «Такое решение (поручить оценку стоимости недвижимости независимым аудиторам. – Infox.ru) полезно и рынку недвижимости, и бюджету, но, конечно, оно ляжет дополнительными затратами на плечи клиентов. Поэтому государству следовало бы как-то смягчить переход к новой системе оценки».
Но и новый порядок можно будет обойти. Сотрудница одной из московских компаний Алина рассказала, что при покупке квартиры с помощью ипотечного кредита банк потребовал оценку квартиры независимым аудитором. Реальная цена квартиры составила 2,9 млн руб., но в заключении оценщика была указана «стоимость квартиры 1 миллион рублей и 1,9 миллиона рублей за какие-то дополнительные услуги», рассказала Алина. По ее словам, банк был удовлетворен таким заключением и кредит на 2,9 млн предоставил.
Александр Сухаренко напоминает, что до 2006 года банки, выдающие ипотечные кредиты, неохотно шли на занижение стоимости квартиры в договоре и предлагали покупателю компенсировать продавцу суммы налогов к уплате. «Но сегодня в борьбе за ипотечного заемщика банки нередко стали содействовать уклонистам. В договоре ипотеки указывают стоимость квартиры в размере 1 миллиона рублей, а остальную сумму отражают как расходы «на неотделимые улучшения» жилплощади (например, на ее ремонт или перепланировку). Продавец квартиры получает расписки от покупателя на сумму сверх 1 миллиона рублей. При этом расчеты производятся через сейфовую ячейку, и по банковским счетам продавца деньги не проходят. Соответственно, он чист перед налоговой инспекцией. Юридически схема вполне законна», -- описывает эксперт типичную схему уклонения от налога.
