Инвестиции в недвижимость доступны только очень богатым россиянам. А они предпочитают дорогую недвижимость. Благодаря этим тенденциям, элитный рынок уже вышел из кризиса, а вот остальные сегменты – пока в яме.
Элитный рынок недвижимости в Москве уже дорос до докризисных цен. Но этот сегмент – фактически единственный, который смог это сделать. По данным, представленным Констанином Апрелевым, президентом АН «Савва», на конференции Московской Ассоциации риэлторов «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» , 7250 долларов сейчас составляет средняя цена кв.м. жилья бизнес- и элит- класса на московсковском рынке. Эта цифра была достигнута элитным рынком в сентябре 2008 года, когда цены на рынке недвижимости были максимальными. Остальные сегменты рынка жилья растут куда медленнее, и эконом-класс еще не отыграл и половины своего падения (в долларовом эквиаваленте).
Причин тому несколько. Одна из них традиционная – недоступность жилья в Москве для большинства ее жителей. По данным профессора кафедры управления проектами и программами РЭУ им. Г.В. Плеханова Геннадия Стерника, в России основная масса населения отрезана от возможности приобрести или арендовать доступное и достойное жилье. «Если распределить все население по уровню доходов на десять категорий, то приобрести жилье может только «верхушка», на которые приходится всего несколько процентов населения. Такая ситуация социально неустойчива», - считает он.
Но есть и другая причина, по которой рост цен наблюдается только на рынке элитного жилья – здесь совершаются инвестиционные сделки - то есть сделки жилья с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. «Доля инвестиционных покупок по итогам лета 2011 года на рынке московского элитного жилья выросла на 10%», - сообщают аналитики компании EVANS, добавляя, что в целом спрос на покупку жилья на рынке снижался: в июле на 10% относительно июня, а в августе – на 14%.
Эксперты связывают рост числа инвестиционных покупок с нестабильностью на валютном и фондовом рынках, однако за скобками остается тот очевидный факт, что деньги на покупку жилья фактически есть только у элиты. И платежеспособный спрос на аренду тоже сосредоточен сейчас в этом сегменте.
Получается, что видимость роста цен на рынке недвижимости Москвы сейчас формируют те, кто покупает жилье в дорогих комплексах в Центральном административном округе, и на западе и юго-западе столицы. Именно в этих округах аналитики прогнозируют средний рост цен этой осенью на элитную жилую недвижимость в пределах 4-6%.
Но в остальных секторах и округах Москвы дела обстоят не так радужно. Ряд экспертов опасается даже достаточно быстрого снижения цен из-за общей неудовлетворенности москвичей качеством жизни в столице.
В целом, когда в городе идет постоянный ремонт дорог, а плотность населения превышает запредельные 16,6 тыс. жителей на 1 кв.м., то неудивительно, что желающих здесь жить и покупать недвижимость по цене от 5 тыс. долларов за квадратный метр становится все меньше. А собственно говоря, инвесторы всегда смотрят на фактор «желаемости» недвижимости для других покупателей, поскольку от этого зависит ее удачная продажа. В эконом-классе мало кто верит в удачную перепродажу. Проблема еще в том, что до кризиса квартира эконом-класса в среднем экспонировалась на рынке 30 дней, а сейчас срок продажи вырос до 100 дней, что сопоставимо со сроками продаж более дорогих квартир. На поскризисном рынке сроки экспозиции квартир разных сегментов сблизились и колеблются в районе 3 месяцев. Это еще один серьезный минус для инвестиций именно в недорогие квартиры.
Почему так долго продаются квартиры? Все опять просто. Анализ, который был сделан генеральным директором аналитического агентства рынка недвижимости RWAY Александром Крапиным и представлен на той же конференции, показателен. «Квартира в 54 кв.м будет доступна в сегодняшних условиях для среднестатистического домохозяйства России, только если цена метра опустится до 20 тыс. руб., а неоднократно заявленная «планка» в 30 000 руб. за кв.м высшими руководителями страны завышена», - заявил эксперт.
Цепочка замкнулась - покупка квартиры и инвестиции в недвижимость - только для богатых. А их эконом-класс не очень интересует. Так что роста цен в этих сегментах не стоит ожидать.
